我叫HY

1、现在房地产的情况有多紧张，价格下来很多，开发商受到多大影响（利润率大约是多少）？
1）、在一级市场的土地转让市场（使用权未出让的土地），现场基本上没有成交，也就是说政府的土地基本卖不出去，这造成了政府财政收入下降，（譬如07年深圳市10%的财政收入来自土地使用权转让金），所以部分地方政府有救市心理。深圳还好，很多地方政府土地出让金占财政的比重高的可以达到30%-40%，土地卖不出去，对地方政府影响很大。
2）、在一级土地市场的土地流转市场（使用去已出让的土地），部分之前高价拿到的开发商，因资金来源缺乏，面临几个困难，
一是地价缴不清面临土地被收回而且保证金也不退还的风险，
二是无力筹措项目开发所需的建安费、施工费等面临项目闲置乃至被政府无偿收回的风险，
三是面临开发中的项目因资金不足停工、施工单位不守合同罢工、民工工资无法发放等面临停工甚至变成烂尾楼的风险，
四是面临前期已经从各类金融机构筹措到的资金利息无法支付，使得作为抵押物的土地可能被银行收回。
在此情况下，中小开发商甚至是部分大开发商会存在引入他方资本的需求，采取的方式包括卖地、卖公司、卖项目、卖股权等，这是你们的机会点之一，就是在一级土地市场通过向开发商注资获取股权或项目或公司的方式，投资房地产。但个人认为在目前情况下，这类投资面临的风险较大，因为这只是房地产市场的前段（工程）部分，后端（营销）部分你们很难把握到。
3）、在二级市场（销售新开发的商品房），开发商面对一天不如一天的市场，面临定价困难、销售无门、回款无力等问题，
一是定价困难，不知道如何定价，失去了定价参照的开发商将会感觉价格再降也卖不出去。但实际上市场问题归根结底是价格问题。很多开发商存在想定低价快速回款的心理，但是因为害怕价格再低市场也不认可，怕调低了价格还是卖不出去，因此不敢轻易调低价格。在此情况下，类似的投资公司握有一定的议价能力，只要在开发成本之上，都可以去谈价格。
二是销售困难，销售无门，不知道客户在哪里。这是卖方市场向买方市场转变产生的问题。很多中心开发商成长于疯狂的房价上涨年代，不知道营销或者销售是什么东西，随便打两版广告房子就哗啦啦被抢光了，但是到了淡季，营销（也就是统称的营销策划）就显得很重要了。据我了解，国内较发达市场（北京、上海、深圳）已经存在此类有资本公司联合专业营销策划机构投资开发商的情况。如果有能力，我个人认为这是当前最具机会的市场之一，投资期也不会很长，投资公司能以较低的价格从开发商手中拿房子，同时以市场适宜的价格卖出去。但要能承担销售风险。
三是回款无力，客户贷款无门，可能使开发商卖出去的房子收不回钱。这在内地还比较少见。同时内地金融管制较严，投资公司也不具备开展此类业务的机会。个人以为。

以上是问题。具体有多严重。举几个数据例子：
1）、2008年万科年度计划销售额800亿，截止至9月30日，销售仅441亿，接下来10-12月仅10月市场相对会好一点点；
2）、
4）、房价：深圳房价最高将近19000，之后一路下跌，最低跌破10000，九千多，现在均价约11000-12000；想像一下，房价跌了30%—40%，但是你买房的首付也就是30%，那意味着你不仅把首付亏掉了，而且即使把房子卖了也还欠银行钱，这是引起1998年香港金融危机是很多香港业主跳楼的原因:-)
5）、销售量：整个2007年，深圳市总共卖出去5万套房子，这已经是市场很好的情况了，但是截止至2007年底，深圳市场上没有卖出去的房子（存量）还有5万套，然后计划中08-13年5年计划要供应的房产接近60万套，想像一下市场压力有多大；整一个竞争激烈。
6）、真实案例：深圳某开发商在深圳的项目还没卖完，但是内地拿了一块地必须要开发（有时间限时），现在借不到钱，于是发动内部员工（保安保洁文员之类的）人头买房，公司付首付，公司付月供，房子通过内部协议还是属于公司，从银行骗取贷款去开发内地项目；
7）、.。。。。。

2、另一个问题是，哪个市场的前景比较好，哪些城市（尤其中小城市是否有发展潜力）？
目前来看，
一线城市属深圳跌的最猛，其次是广州，整个珠三角都不行了，基本处于死亡状态；土地市场近1年以来基本没有新成交的案例，上海为代表的长三角也出现大面积的降价潮，但还是卖不出去，土地市场也不行；北京为代表的环渤海区域相对南方好一点，但也好不到哪去，举个例子A股某上市公司06年在天津最中心区的CBD区域拿了一块地，楼面地价将近8000-10000，但是该地块所在区域目前的房价已经降至不到10000，这样的地块基本只能处于停止开发状态。整个内地呈现出由南往北的衰退迹象；
二线城市里面我个人了解沈阳、西安、海南（海口、三亚）、北海、南宁目前还可以。以沈阳为例，08年上半年房价全国大中城市倒数第三，交易量全国第三，这样的价量指标来看，投资空间非常大。其他地方还没有听说哪里的市场比较好的。
三线小城市本人不了解，不过除非有大开发商进入，我也不会建议进入三线小城市，中国国情，没有足够深的人脉和关系，很难找到好的机会。